底地人(地主)サイドから見た借地権

地主側の借地権としてのメリットは、使用していない土地の有効活用として、地代や契約更新料など安定した収入です。更地のままでしたら固定資産税の軽減措置はありませんが、居住用の建物が建っている場合固定資産税の課税標準が固定資産税課税台帳に登録されている価格で200平米までは6分の1、200平米を超えた部分に対しては3分の1になります。また借地権が設定されている土地は相続税評価において、地主が自由に売却や利用できないため評価額が軽減されます。一般的に更地状態に比べて、30から40%くらいが減額された評価価格になり、その分相続税も下がります。

借地人が借地権売却にあたり、地主側にとって最も困るであろうことは「借地非訟制度」を利用し裁判を起こされることになります。借地人が売却を望み地主の承諾を得られないことに対して裁判で正当事由を明らかにして法の判断を委ねる制度になります。裁判となれば費用や時間、借地人との関係が悪化し、精神的にもつらいことになります。そうならないためにも未然に防ぐ対策を保つ、仲介役として借地権の専門家に相談することは重要です。(参考:借地権売買相談・・・ピタットハウス

ほかにはトラブルになる事柄として、地代の支払いが滞る、無断で増改築や売却を行った、更地にして返還してくれない、明け渡し要求に応じてくれない、借地権を返してくれないなどがあげられます。

借地人サイドから見た借地権

借地人側の借地権のメリットは、借りている土地に対しての固定資産税や都市計画税を支払わなくてもよいことや、土地の所有権を取得するより安上がりで、そのうえ借地権付き建物として借地権の権利を譲渡することも可能なところにあります。

建物の所有を目的とした借地権には種類があり、普通借地権には「地上権」と「土地賃借権」の2つが一般的です。「地上権」は借りている土地の権利を登記することができ、その土地上に建てている建物を第三者に売却することや転貸し、建て替えが地主の承諾なく自由に行えます。「土地賃借権」は売却や転貸し、建て替えをする際は地主の承諾が必要となり、売却や建て替え承諾料の支払いが発生します。

そのため土地賃借権を売却するにあたり起こりうるトラブルがいくつかあります。売却を行う際の地主の承諾が得られないことや、相続人トラブル、売却価格が折り合わない、地主の売却許可が下りてもなかなか売れない 、依頼した会社が借地権に詳しくなかったため問題が修復できないなどがあげられます。また、契約内容が詳しくわからない、 地代の値上げや更新料、借地権の存続期間の延長、明け渡しの要求、増築や名義変更を行う際の承諾やその際の手数料発生などの複雑な手続きもあり、これらは個人で対応するよりは借地権専門の会社に依頼したほうが確実に解決してくれます。