借地借家法と旧借地法

借地権とは、他人の土地を借りてその地代を支払い、自己所有の建物を建て使用する権利のことです。土地を借りて建物を建てる者は借地権者や借地人といい、地主は借地権を設定している者なので借地権設定者や底地人といいます。

平成4年8月1日に改正された借地借家法で大きく変わったことは、「定期借地権」の制定です。従来の借地契約とは違い、定められた契約期間が満了となれば更新することなく契約関係が修了となることで、「一般定期借地権」は50年以上、「建物譲渡特約付借地権」は30年以上、「事業用借地権」は10年以上50年未満の存続期間が明確に設定されています。また、旧借地法では借地人が契約期間の途中で建物を建て替えた場合に、契約期間が建て替えを行ったときを始点にしてリセットされ期間が延長できるのに対し、新法では契約期間中に建て替えを行っても、最初に結んだ契約期間が満了すると契約修了となり借地が返還されることになりました。

ほかには旧借地法では契約期間満了で借地を返還する条件として、借地人が所有していた建物を地主に買取ってもらうことを請求することができました。しかし新法ではこの請求ができなくなったことや、期間満了時の立ち退き料も必要なくなりました。

借地権の売買

借地権を売却できることをご存知でしょうか。借地期間が満期を迎えたり、建物利用をやめた場合や住まなくなった住宅では借地の借主(借地人)は、借地契約を解除して建物を壊し更地に戻してから地主に返還するものと思っている人は多くいらっしゃいます。現在の借地権には、平成4年8月1日に改正された新法「借地借家法」と、新法より前に契約した借地権では旧法「旧借地法」がそれぞれ適用となっています。新法による定期借地権の契約の場合では満期に消滅してしまいますが、そのほかの借地権では借地人側が継続して利用したり売却することができる権利があり、借地権は相続や贈与もできる大きな財産となり得ます。

しかし、いざ借地権を売却するとなると様々な決まりごとがあり、地主とトラブルを起こすケースも多々あります。地主の承諾の有無、査定価格や裁判など、面倒なことが多いので借地権に精通している専門家に相談したり、地主と交渉してもらえる業者にお願いするほうがスムーズに事を運ぶことができます。

また地主側から見ると借地権は、有効な土地活用ができて安定した地代収入、相続税対策ができることが魅力ですが、実際のところ土地が半永久的に戻ってこないケースやどうしても土地を返還してほしい場合は地主が借地人に立ち退き料を支払う必要性がでてきてしまうケースがあります。そのような問題やトラブルに対しても、専門家に相談したほうが良いといえます。当サイトでは借地権の新法と旧法、借地権の売買、トラブルが起きる事柄についてご紹介していきます。